一、寫字樓投資市場概況

　　隨著我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步調(diào)整與優(yōu)化，第三產(chǎn)業(yè)在我國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中所占的比重也越來越大。許多金融、互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的企業(yè)擴(kuò)張意愿較強(qiáng)，員工數(shù)量迅速增長。2019年在北京出租的辦公寫字樓中近50%的行業(yè)為金融、服務(wù)業(yè)。因此在寫字樓辦公市場上也具備較強(qiáng)的規(guī)模擴(kuò)張意愿，這部分企業(yè)將在原有布點(diǎn)的城市繼續(xù)擴(kuò)租或新設(shè)發(fā)展區(qū)域增租;由此為寫字樓市場帶來新的發(fā)展契機(jī)。

寫字樓作為辦公的商用場所，潛在需求較大。盡管目前受中美貿(mào)易摩擦與新冠肺炎疫情的影響需求處于低位，但是由于寫字樓需求相關(guān)產(chǎn)業(yè)如金融、互聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)近年發(fā)展迅速，且政府?dāng)U大了金融等行業(yè)的開放領(lǐng)域，可以預(yù)計(jì)未來將有一系列外資中資企業(yè)涌入市場。2018年寫字樓市場由于供大于求而進(jìn)入低谷，但是2016年以來寫字樓的土地供應(yīng)趨于收緊，在土地規(guī)劃面積比重從21.3%下降到12.4%。但隨著去庫存的成效逐漸顯現(xiàn)，一季度寫字樓開工數(shù)量低迷的供給背景下，多種因素將推動(dòng)寫字樓市場的需求回升。

相關(guān)報(bào)告：華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2020-2025年中國寫字樓行業(yè)投資潛力分析及行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)報(bào)告》

　　二、寫字樓投資的特點(diǎn)

　　從風(fēng)險(xiǎn)上來看，寫字樓這類資產(chǎn)的最大風(fēng)險(xiǎn)在于來自整個(gè)經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。寫字樓是反映經(jīng)濟(jì)狀況的晴雨表，如果經(jīng)濟(jì)下行壓力較大，寫字樓同樣也會(huì)承受較大的下行壓力。2020年一季度由于疫情許多寫字樓不得不降租免租，寫字樓市場在這種系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)面前容易遭受重創(chuàng)。此外寫字樓投資與商品住房投資最大的不同在于其空置成本更高，要想最大限度減少空置期需要的是較高的運(yùn)營水平來降低招商與維護(hù)成本。因此投資者需要掌握更多商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)知識(shí)。

　　相比于有價(jià)證券、股票等投資方式。寫字樓價(jià)值波動(dòng)的概率非常低，收益較為穩(wěn)定，非劇烈的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)一般不會(huì)虧損。寫字樓屬于固定資產(chǎn)投資，一般的持有期都比較長，屬于長線投資，因此流動(dòng)性較差。具體到四大一線城市的寫字樓市場，由于寫字樓市場受到當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與營商環(huán)境的影響，寫字樓市場的市場環(huán)境也不盡相同，冷熱不均不可避免。

四大一線城市寫字樓市場

　　三、疫情沖擊下的寫字樓市場

　　隨著新冠肺炎疫情的蔓延，疫情的發(fā)生對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生了不可避免的負(fù)面影響，寫字樓市場也受到了極大沖擊。在四大一線城市當(dāng)中，深圳一季度的寫字樓空置率達(dá)到24.6%，相比上個(gè)月上升2.6%，北京一季度的空置率達(dá)到15.2%，相比上個(gè)月上升了3.1%。只有廣州的空置率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

2020年一季度四大一線城市寫字樓空置率

　　由于過去兩年內(nèi)寫字樓市場已經(jīng)承受了較大的下行壓力，而疫情的影響依然存在不確定性，因此未來寫字樓市場的租戶競爭將進(jìn)一步加劇，寫字樓租賃市場將放緩。疫情期間一些寫字樓業(yè)主為小微企業(yè)免去了部分租金，減輕了中小企業(yè)的租金壓力。此外政府已經(jīng)出臺(tái)了一系列政策，通過注入流動(dòng)性扶持小微企業(yè)等來緩解企業(yè)的資金壓力，幫助企業(yè)渡過難關(guān)。預(yù)計(jì)在長期寫字樓租賃市場依舊會(huì)緩慢復(fù)蘇。

　　四、疫情沖擊之后寫字樓市場的新業(yè)態(tài)

　　隨著疫情之后大規(guī)模復(fù)工潮的來臨，企業(yè)也開始重視寫字樓內(nèi)部的人員監(jiān)控、樓道消毒等各項(xiàng)服務(wù)以協(xié)助企業(yè)順利復(fù)工。寫字樓的經(jīng)營方也在探索寫字樓行業(yè)運(yùn)營的新技術(shù)、新趨勢(shì)。疫情背景下，智能物業(yè)系統(tǒng)、非接觸式門禁等新技術(shù)受到了企業(yè)與物業(yè)方的關(guān)注。

疫情背景小寫字樓行業(yè)最受關(guān)注的新技術(shù)

　　此外，新興的聯(lián)合辦公將會(huì)成為未來寫字樓消費(fèi)模式的重要組成部分。所謂聯(lián)合辦公是一種為了降低辦公室租賃成本而進(jìn)行共享辦公空間的辦公模式。辦公者可以與其他團(tuán)隊(duì)分享、溝通彼此的信息、知識(shí)、專業(yè)技能等。伴隨著共享經(jīng)濟(jì)的熱潮，聯(lián)合辦公對(duì)于初創(chuàng)公司和外資公司有較強(qiáng)的吸引力。目前優(yōu)客工場、裸心社、WEWORK三個(gè)頭部品牌已經(jīng)在中國大陸拓展了北京、上海這兩個(gè)主要城市。隨著疫情的影響，一些中小型運(yùn)營商將退出市場，從而實(shí)現(xiàn)行業(yè)迭代，另外也為聯(lián)合辦公模式向二三線城市滲透提供了機(jī)會(huì)。預(yù)計(jì)2022年聯(lián)合辦公行業(yè)的市場規(guī)模將達(dá)到4103億元，未來幾年內(nèi)行業(yè)規(guī)模將持續(xù)增長。

2017-2022年聯(lián)合辦公預(yù)期市場規(guī)模

　　相比于傳統(tǒng)寫字樓的收益主要來源于房屋租金，聯(lián)合辦公模式下運(yùn)營商不僅僅是房東，更獲得了空間效能提升所帶來的溢價(jià)。不僅僅是作為場地租賃，更是提供企業(yè)的孵化空間，在降低企業(yè)辦公成本的同時(shí)又提高了空間使用率。