7月16日，在上海美麗的“母親河”黃浦江畔，就在不久前市委李強(qiáng)書記邀請(qǐng)各國政要的世界級(jí)會(huì)客廳、上海未來核心功能重要承載地、新發(fā)展理念實(shí)踐區(qū)，成功舉辦了“聚焦'五型經(jīng)濟(jì)'發(fā)展 打造航運(yùn)金融未來”2021北外灘航運(yùn)金融生態(tài)觀察及發(fā)布活動(dòng)。

活動(dòng)由上海市外國投資促進(jìn)中心、虹口區(qū)商務(wù)委主辦，全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)服務(wù)及投資管理公司高力國際（納斯達(dá)克及多倫多證券交易所股票代碼：CIGI）承辦、明博學(xué)社 金融投資家俱樂部協(xié)辦。

上海市外國投資促進(jìn)中心副主任黃莎莎、虹口區(qū)商務(wù)委員會(huì)四級(jí)調(diào)研員何冰、高力國際華東區(qū)董事總經(jīng)理沈寅、金光集團(tuán)辦公樓部副總經(jīng)理蔡韞等人出席本次活動(dòng)并致辭。

活動(dòng)期間，高力國際還回顧了2021年上半年上海商業(yè)物業(yè)市場表現(xiàn)情況，并同步發(fā)布《聚焦北外灘發(fā)展，打造航運(yùn)金融科技未來》專題報(bào)告。

黃莎莎副主任表示，上海始終以最開放的姿態(tài)率先落實(shí)國家各項(xiàng)開放舉措，熱情歡迎著各國企業(yè)機(jī)構(gòu)云集于此，各類要素資源匯集于此。今年1-5月，上海引進(jìn)外資實(shí)現(xiàn)“三增長”，上海仍然是國際投資向往的熱土。

未來，如何始終聚焦服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)這一核心要義，持續(xù)深化金融改革創(chuàng)新，加快發(fā)展“五型經(jīng)濟(jì)”，或?qū)⒊蔀樨瀼貒摇昂竭\(yùn)強(qiáng)國”戰(zhàn)略、推動(dòng)上海國際金融中心和國際航運(yùn)中心聯(lián)動(dòng)發(fā)展的重要著力點(diǎn)。這方面，虹口北外灘擁有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。

圖為上海市外國投資促進(jìn)中心副主任黃莎莎開場演講

何冰介紹道，今年1-6月，北外灘區(qū)域新增跨國公司地區(qū)總部等高能級(jí)企業(yè)總部10家，創(chuàng)虹口歷史新高，實(shí)到外資達(dá)8.9億美元，位列全市第三。數(shù)據(jù)顯示，北外灘集聚了近4700家各類航運(yùn)企業(yè)和超40家航運(yùn)功能性機(jī)構(gòu)。

高力國際華東區(qū)董事總經(jīng)理沈寅表示，北外灘擁有充足的開發(fā)空間及開發(fā)潛力，相信北外灘在整個(gè)上海的十四五規(guī)劃的市域空間調(diào)整中將起到非常重要的作用。他說：“高力國際有幸參與了整個(gè)北外灘的商業(yè)規(guī)劃和策劃，我們將發(fā)揮所能，力爭將北外灘打造成為新時(shí)代都市新標(biāo)桿，成為世界的會(huì)客廳。”

恒量律師事務(wù)所 恒量海商法研究中心秘書長曹宏、高力國際華東區(qū)研究部董事袁曉超、上海銀行海外業(yè)務(wù)平臺(tái)高級(jí)副主管張雯參與現(xiàn)場媒體互動(dòng)問答環(huán)節(jié)。

金光集團(tuán)地產(chǎn)事業(yè)部CEO周群、加中貿(mào)易理事會(huì)首代戴軼舒及多家國內(nèi)主要媒體出席了本次活動(dòng)。

寫字樓租金企穩(wěn)，TMT行業(yè)擴(kuò)張?zhí)崴倜黠@

發(fā)布會(huì)當(dāng)日，高力國際華東區(qū)研究部董事袁曉超就2021年上半年上海商業(yè)物業(yè)市場進(jìn)行回顧并對(duì)下半年整體市場做出展望。數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，寫字樓市場的總體凈吸納量超過40萬平方米（第一季度為21.6萬平方米，第二季度為19.6萬平方米），已經(jīng)超越2019年全年的39萬平方米和2020年的34萬平方米。全年的總體凈吸納量有望超過90萬平方米，超越前兩年總凈吸納量的總和（73萬平方米）。

租金表現(xiàn)上，目前整體市場的平均有效租金為7.60元，比上季度的7.57元環(huán)比上漲0.4%。在需求的強(qiáng)勁推動(dòng)下，CBD甲級(jí)寫字樓整體的租金水平季度環(huán)比上漲0.7%，這也是自2018年第三季度以來，寫字樓租金首次環(huán)比正增長；CBD市場目前需求強(qiáng)勁，租金也已顯示出觸底反彈的態(tài)勢。從需求來看，TMT、金融保險(xiǎn)和專業(yè)服務(wù)成為上半年需求的前三位。這表明，在后疫情時(shí)期，數(shù)字經(jīng)濟(jì)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)以及醫(yī)療健康保持著之前的快速擴(kuò)張趨勢，尤其是TMT行業(yè)，首次位列租賃需求的首位。

零售物業(yè)空置率下降，消費(fèi)體驗(yàn)賦能線下零售

受到中式餐飲以及美妝生活方式集合店擴(kuò)張需求的支持，全市第二季度整體空置率環(huán)比下降1.4%。數(shù)據(jù)顯示，零售物業(yè)第一季度市場凈吸納量為7.7萬平方米，第二季度為29.5萬平方米；上半年整體凈吸納量為37.2萬平方米。從租金表現(xiàn)來看，截至2021年上半年，平均租金32.2元每平方米每天，同比下降2.5%。這主要是由于非核心區(qū)域內(nèi)大量新增供應(yīng)入市導(dǎo)致，高力國際預(yù)計(jì)2021年下半年整體租金將被持續(xù)拉低。

從業(yè)態(tài)占比來分析，2021年第二季度，個(gè)人護(hù)理、餐飲、生活方式的同比需求增長明顯，而餐飲和時(shí)尚服飾仍是主力租戶。其中，店鋪數(shù)量增長最多的是個(gè)人護(hù)理，其占比同比增長1.19%。從品類來看，餐飲類品牌尤其是中式快餐的擴(kuò)張勢頭明顯。另外，新能源汽車除原先的第一梯隊(duì)品牌外，第二梯隊(duì)品牌如威馬汽車、合創(chuàng)汽車和零跑汽車等也紛紛加入線下體驗(yàn)店的布局中。

商務(wù)園區(qū)走勢強(qiáng)勁，醫(yī)療健康成需求主力

2021年上半年，商務(wù)園區(qū)總體凈吸納量達(dá)到51. 6萬平方米。延續(xù)了上季度的強(qiáng)勁走勢，本季度凈吸納量達(dá)29.5萬平方米，環(huán)比上漲31%。截至2021年上半年，商務(wù)園區(qū)整體市場空置率為21.7%，在總量上處于供需平衡的狀態(tài)。

高力國際認(rèn)為，商務(wù)園區(qū)全年的總體凈吸納量有望達(dá)到111萬平方米，略高于新增供應(yīng)107萬平方米。在客戶需求方面，醫(yī)療健康、軟件服務(wù)、集成電路三大行業(yè)占據(jù)需求榜的前三，占比分別為23%、20%和13%，占總體需求過半；汽車、通信、電子設(shè)備等上海市的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)也在高速增長，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈上的企業(yè)快速擴(kuò)張。

倉儲(chǔ)物流凈吸納量翻4倍，浦東機(jī)場一庫難求

報(bào)告顯示，二季度倉儲(chǔ)物流市場凈吸納量達(dá)到16萬平方米。與此同時(shí)，受益于電商和第三方物流短租需求強(qiáng)勁，以及主要經(jīng)濟(jì)體需求回暖帶來的出口增長，本季度倉儲(chǔ)物流空置率下降至9.9%。值得一提的是，浦東機(jī)場附近的物流倉儲(chǔ)空置率由去年二季度的15.1%降至為0，一庫難求。

租金方面，目前平均租金為1.52元，環(huán)比上漲1.2%，其中空港地區(qū)租金增長最快，達(dá)到3.5%。高力國際預(yù)測，今年全年市場整體的凈吸納量有望從去年的16.4萬平方米上升至55萬平方米。

投資市場活躍，大宗交易或迎來高峰

2021年上半年，大宗交易市場較為活躍。截至上半年，大宗交易總成交17宗，成交總金額306億元。大宗交易成交種類總體呈現(xiàn)多樣性，數(shù)據(jù)中心、零售物業(yè)、酒店式公寓及酒店都占據(jù)一定比例。這也顯示出在不同階段，投資者在更大的范圍內(nèi)進(jìn)行資產(chǎn)配置。高力國際華東區(qū)研究部董事袁曉超預(yù)測，今年下半年大宗交易市場或?qū)⒏鼮榛钴S，全年總成交金額有望超過去年。