上海迎城市新發(fā)展階段

寫字樓市場環(huán)境升級

　　2020年底，上海市公布《關于全面推進上海城市數(shù)字化轉(zhuǎn)型的意見》，要求深刻認識上海進入新發(fā)展階段全面推進城市數(shù)字化轉(zhuǎn)型的重大意義，明確城市數(shù)字化轉(zhuǎn)型的總體要求，并將之作為上海城市發(fā)展的重要發(fā)力點。

　　2021年1月，上海市正式發(fā)布《上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標綱要》，以強化“四大功能”、深化“五個中心”建設、推動城市數(shù)字化轉(zhuǎn)型、提升城市能級和核心競爭力為主攻方向，繪制了未來5至15年上海城市發(fā)展藍圖。

　　新規(guī)劃提出諸多與寫字樓市場息息相關的“謀篇布局”，如：以張江科學城為重點推進科創(chuàng)中心承載區(qū)建設；促進六大重點產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展；更好發(fā)揮自貿(mào)試驗區(qū)和臨港新片區(qū)試驗田作用等等。

　　城市轉(zhuǎn)型升級和產(chǎn)業(yè)能級提升將大大提升寫字樓市場發(fā)展前景。據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-2月上海市固定資產(chǎn)投資總額比上年同期增長28.2%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資比去年同期增長28.7%；辦公樓開發(fā)投資同比增長5.4%。在土地方面，1-3月上海市土地市場共供應7幅涉辦用地，面積共計29.4萬平方米；成交21幅涉辦用地，面積共計82.1萬平方米。

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寫字樓租賃需求顯著回升

租金呈止跌企穩(wěn)趨勢

　　由于2020年大批新項目受疫情影響延期入市，2021年上海寫字樓市場將迎逾百萬平方米的高位供應量。一季度開場即新入市5個甲級寫字樓項目，主要有南京西路板塊“錦滄文華廣場”、世紀公園板塊“云匯天地”、徐匯濱江板塊 “陽光濱江中心（南樓）”及閔行七寶板塊“上坤中心”“虹橋萬創(chuàng)中心一期”，總計新增供應量達23.66萬平方米。

　　新增供應起量的同時，租戶需求隨經(jīng)濟復蘇而顯著回升，租賃市場吸納量表現(xiàn)延續(xù)2020年四季度的好轉(zhuǎn)態(tài)勢。據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，2021年一季度上海甲級寫字樓凈吸納量環(huán)比上升29.6%至36.33萬平方米，空置率環(huán)比下降1.11%至20.74%，其中核心區(qū)15.47%，非核心區(qū)28.76%。

　　核心商圈甲級寫字樓租金表現(xiàn)改善明顯，一季度租金為283.8元/平方米/月，較2020年四季度微漲0.43%，是連續(xù)下跌9個季度之后的首次增長；但是，非核心商圈租金環(huán)比下降2.12%，拉動全市平均租金微幅下滑。平均租金最高的是靜安核心區(qū)，達348.4元/平方米/月；陸家嘴商圈以309.6元/平方米/月的租金價位緊隨其后；徐匯核心區(qū)和黃浦區(qū)平均租金同樣達到了280元/平方米/月以上。

　　數(shù)據(jù)來源/戴德梁行

　　據(jù)58同城、安居客數(shù)據(jù)，2021年一季度上海寫字樓租金漲幅最高的行政區(qū)為虹口區(qū)和黃浦區(qū)。虹口區(qū)由于整體寫字樓價格基數(shù)低，故租金上漲后幅度波動明顯，其中四平路商圈環(huán)比漲幅最大；黃浦區(qū)為上海市寫字樓租金價格最高的行政區(qū)，一季度新天地和豫園等商圈均取得20%以上的環(huán)比漲幅成績，充分展現(xiàn)核心商圈優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)價值穩(wěn)定、韌性足的特性。此外，浦東新區(qū)和徐匯區(qū)寫字樓租賃市場最為活躍，一季度租金呈上漲趨勢的商圈數(shù)量占全市近1/3。

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金融和TMT行業(yè)需求集中

五個新城成擇址新選項

　　從租戶結(jié)構(gòu)來看，金融業(yè)依舊是上海寫字樓市場中最主要的基石行業(yè)，一季度成交面積占比達36%，主要租賃成交有：浦發(fā)銀行入駐北外灘來福士，租賃面積25000平方米。在區(qū)域選擇方面，金融業(yè)租賃需求主要匯聚在陸家嘴、南京西路、竹園、新天地等金融聚集效應明顯的商圈。

　　 上海金融服務業(yè)企業(yè)租賃活躍度（按過去兩年租賃面積統(tǒng)計）

　　此外，TMT行業(yè)租賃需求活躍度僅次于金融行業(yè)。一季度主要租賃成交包括：亞馬遜入駐前灘中心，租賃面積9900平方米；Clubhouse遷至外灘SOHO，租賃面積5000平方米等等?！度蚩萍紕?chuàng)新中心指數(shù)2020》報告顯示，上海在全球科技創(chuàng)新中心排名中位列全球第17名、中國第2名。在上海大力發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟，打造具有世界影響力的國際數(shù)字之都的目標導向下，TMT行業(yè)將成為對寫字樓市場又一強有力支撐點。

　　 數(shù)據(jù)來源/戴德梁行

　　金融、TMT及專業(yè)服務等迅速擴張的行業(yè)，本身對辦公空間的需求不斷上升，區(qū)域選擇受產(chǎn)業(yè)集群效應影響；與此同時，上海推出的一系列金融開放、科技創(chuàng)新政策和城市發(fā)展規(guī)劃，有效激勵并引導了企業(yè)的辦公擇址行為。

　　上海“十四五”規(guī)劃提出，大力實施新城發(fā)展戰(zhàn)略，把嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯五個新城打造成獨立的綜合性節(jié)點城市，更好發(fā)揮自貿(mào)試驗區(qū)和臨港新片區(qū)試驗田作用。3月，臨港集團總部遷至南匯新城創(chuàng)晶科技中心，這是大型國企第一次將總部設在五個新城區(qū)域內(nèi)，具有標志性意義。此外還有臨港集團旗下臨港航空公司和其他上市公司，以及建設銀行、光大銀行、Mango Six、羅森等金融和商業(yè)企業(yè)一同簽約入駐。

　　據(jù)58同城、安居客數(shù)據(jù)，2021年一季度嘉定新城、江橋新城等商圈寫字樓租賃和銷售熱度均位于全市商圈前十之列。隨著《關于本市“十四五”加快推進新城規(guī)劃建設工作的實施意見》等相關政策文件相繼發(fā)布，“五個新城”作為上?！笆奈濉睍r期發(fā)展重點，將承載更多企業(yè)總部入駐和要素資源集聚，寫字樓作為企業(yè)載體將助力塑造市域空間新格局。

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大宗交易頻現(xiàn)南北外灘

總部經(jīng)濟成市場引擎

　　寫字樓銷售市場方面，一季度上海全市辦公銷售供應同比上調(diào)59%，成交量同比上漲9.2%，成交價格37240元/㎡，降幅明顯。其中，95%以上的成交集中在非核心區(qū)域；其中核心區(qū)成交均價 52837元/㎡；非核心區(qū)成交均價37004元/㎡。

　　在大宗交易方面，一季度上海大宗交易總成交金額約175.7億，辦公/研發(fā)辦公業(yè)態(tài)總成交額占比79.5%，約為139.6億。其中，自用型成交占比顯著提升，險資企業(yè)密集現(xiàn)身大宗交易市場——1月，百年人壽22億元收購上海星外灘5號樓，成交建面2.5萬平方米；此前平安人壽于2020年底以43億元收購歌斐中心，達成2020年上海大宗交易市場標志性交易。

　　值得注意的還有綠地外灘中心交易情況，3月，中泰證券公告稱擬27億收購上海綠地外灘中心寫字樓；在中泰證券之前，建信人壽于2020年最后一天以55.5億元購入綠地外灘中心T4辦公樓；中國人保、海通證券、上海銀行、國海證券等企業(yè)總部也已相繼入駐。隨著南、北外灘項目相繼交付推出，保險證券類金融企業(yè)成該區(qū)域?qū)懽謽浅山恢髁Α?/span>

　　一季度以來，全市各個板塊均在大力推出地塊或?qū)懽謽俏髽I(yè)總部入駐，以期通過推動上下游產(chǎn)業(yè)聚集形成特色生態(tài)圈。如：互聯(lián)網(wǎng)頭部企業(yè)嗶哩嗶哩和美團摘地楊浦濱江建總部大樓，將大大促進楊浦區(qū)建設在線新經(jīng)濟高地的進程；浦東前灘總投資39億元的央企總部項目年初開工，目前已承接了PWC、MUFG等越來越多跨國公司總部辦公需求，為上?！笆奈濉币?guī)劃中的提升總部經(jīng)濟能級目標添力。

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熱點板塊競爭力顯現(xiàn)

新政新規(guī)指引后續(xù)發(fā)展

　　從當前供求情況看，徐匯濱江和前灘板塊將成為2021年全年寫字樓市場熱點區(qū)域。據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，一季度，前者匯集54%的新增供應量，后者占據(jù)16%的市場成交量；全年來看，徐匯濱江寫字樓新增體量占全市總新增體量1/4以上，既能滿足企業(yè)基本辦公需求，也因持續(xù)推新入市的特性而能及時跟進樓宇更新升級步伐，為租戶和投資、自用類買家提供差異化寫字樓產(chǎn)品。

　　前灘、徐匯濱江還擁有前灘太古里等大量零售物業(yè)存量，能夠有效提升周邊商業(yè)氛圍和辦公物業(yè)價值，通過助力板塊協(xié)同效應增加入駐企業(yè)黏性，共同提升板塊吸引力和競爭力。

　　 非中央商務區(qū)零售物業(yè)存量及供應情況（2020VS2025）

　　“十四五”規(guī)劃提出，加快外灘-陸家嘴-北外灘、世博-前灘-徐匯濱江、楊浦濱江、蘇河水岸經(jīng)濟發(fā)展帶等重點區(qū)域核心產(chǎn)業(yè)和要素集聚，匯集以跨國公司總部、金融機構(gòu)和頂級商務機構(gòu)為主的高端服務業(yè)。在明確的產(chǎn)業(yè)定位和發(fā)展規(guī)劃指引下，未來幾年世博-前灘-徐匯濱江板塊必將加速走向成熟。

　　放眼上海全市，各版塊受2020年疫情影響而延期交付的數(shù)個寫字樓項目集中入市，據(jù)第一太平戴維斯預期，2021年新增供應將多達140萬平方米。因此租金和空置率水平短期內(nèi)難以實現(xiàn)明顯反彈，預計全年市場將在延續(xù)一季度租金跌幅收窄、空置率恢復性好轉(zhuǎn)態(tài)勢的同時，繼續(xù)處于承壓狀態(tài)，建議租戶、自用買家和投資者及時把握議價優(yōu)勢完成樓宇布局動作。

　　此外，房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則重塑帶來的影響，也將引發(fā)寫字樓市場連鎖反應——2021年起“三道紅線”新規(guī)正式推行，部分債務壓力沉重的房企將不得不做出處置商業(yè)物業(yè)的打算，預計2021年將會有更多商辦資產(chǎn)交易案例。

　　總體來看，在環(huán)境持續(xù)好轉(zhuǎn)、新政新策施行的“十四五”開篇之年里，上海寫字樓市場將擁有更明確的發(fā)展方向指引，各版塊經(jīng)濟能級進一步提升，足以應對挑戰(zhàn)并迎來更多機遇。